대출받을때 알아야 할3가지: LTV, DTI, DSR

대출 정책, LTV·DTI·DSR만 제대로 알면 쉬워져요!

대출을 계획하면서 가장 헷갈리는 부분이 바로 대출 정책입니다. 매번 바뀌는 규제와 새로운 용어들 때문에 "내가 대출 받을 수 있는 건가?" 를 이해하기 어려운 경우가 많죠. 오늘은 대출 정책에서 자주 등장하는 LTV, DTI, DSR의 뜻과 차이를 알아보며, 2024년에 이어 2025년에도 적용되는 스트레스 DSR까지 자세히 살펴보겠습니다.

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LTV: 주택담보대출비율

LTV는 Loan to Value ratio의 약자로, 집값 대비 대출 가능한 금액의 비율을 뜻합니다.
예를 들어, 5억 원짜리 집을 구입하려고 하는데 LTV가 80%로 제한된다면, 최대 4억 원까지 대출이 가능합니다.

LTV는 주택담보대출을 받을 때 가장 먼저 확인해야 하는 기준인데요, 보통 대출 규제가 강화되면 LTV의 상한선이 낮아져서 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.
다만, 무주택자나 생애 최초 주택 구입자에게는 정부가 LTV를 완화해주는 경우도 있으니 본인의 조건에 따라 확인해보는 것이 중요합니다.

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DTI: 총부채상환비율

DTI는 Debt to Income ratio의 약자입니다. 소득 대비 갚을 수 있는 능력을 나타내는 지표로, 주로 주택담보대출과 관련하여 사용됩니다.
1년간 갚아야 할 주택대출 원리금과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 더한 뒤 이를 연소득으로 나눠 백분율로 나타냅니다.

• 예를 들어, 연소득이 5천만 원이고 주택담보대출로 1년에 2천만 원을 갚아야 한다면 DTI는 40%가 됩니다.

일반적으로 DTI가 낮을수록 대출을 상환할 능력이 높다고 평가되며, 금융기관에서도 더 긍정적으로 봅니다.

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DSR: 총부채원리금상환비율

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 한 개인이 가진 모든 부채를 기준으로 대출 한도를 정하는 지표입니다.
DTI와의 차이점은 대출 종류의 범위에 있는데요, DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 자동차 할부, 마이너스 통장 한도까지 포함한 모든 대출의 원리금을 기준으로 계산합니다.

• 예를 들어, 연소득이 6천만 원인 사람이 학자금 대출, 자동차 대출, 주택담보대출을 합쳐 1년에 3천만 원을 갚아야 한다면, 이 사람의 DSR은 50%입니다.

DTI vs DSR, 어떻게 다를까요?

대출 범위	주택담보대출만 포함	모든 대출 포함
계산 방식	연간 원리금+부채 이자 / 연소득	모든 대출 원리금 / 연소득
규제 강도	상대적으로 느슨함	더 강력한 대출 규제

DSR은 대출자의 전체 부채 상황을 고려해 대출 한도를 정하기 때문에, 소득이 같아도 기존 부채가 많다면 추가 대출이 어려울 수 있습니다.

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2024년 대출 정책의 핵심: 스트레스 DSR

2024년부터는 기존 DSR에 추가로 스트레스 DSR이 도입됩니다.
스트레스 DSR은 향후 금리가 인상될 가능성을 반영해 **예상 이자율 상승분(스트레스 금리)**을 포함하여 계산합니다.
쉽게 말해, "금리가 오르면 갚을 능력이 부족하지 않을까?"를 미리 점검하는 기준이 생긴 것이죠.

스트레스 DSR의 적용 단계

1. 1단계 (2024년 2월 26일~8월 31일)
   • 은행권 주택담보대출에만 적용.
   • 스트레스 금리의 25% 반영. (2024년 상반기: 1.5%p의 25%인 0.38%p 적용)
   • 대출 한도가 기존보다 약 2~4% 줄어들 것으로 예상.
2. 2단계 (2024년 9월~)
   • 스트레스 금리의 50% 반영 (0.75%p).
   • 적용 범위 확대: 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출 포함.
   • 수도권 주택담보대출의 스트레스 금리는 0.75%p 대신 1.2%p로 상향 조정.
3. 3단계 (2025년 7월 1일~)
   • 스트레스 금리를 100% 반영.
   • 이때부터는 대출 한도가 크게 축소될 가능성이 있으니 대비가 필요.

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스트레스 DSR이 중요한 이유

• 대출 한도 축소: 금리가 오를 가능성을 반영한 기준으로 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
• 금융 안정성 강화: 금리가 상승해도 대출자들이 상환 부담을 견딜 수 있도록 미리 위험을 관리합니다.
• 상환 능력 평가 기준 강화: 단순히 소득만 보는 것이 아니라 금리 상승 가능성까지 고려하므로 대출을 계획할 때 더욱 철저한 준비가 필요합니다.

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결론: 대출 계획은 미리미리

2025년부터는 스트레스 DSR로 인해 대출 조건이 한층 까다로워집니다. 대출을 받기 전, LTV, DTI, DSR의 개념을 명확히 이해하고 본인의 소득과 부채 상황을 점검하는 것이 중요합니다. 특히 스트레스 DSR이 본격화되는 하반기와 2025년 이후에는 금리 상승과 대출 한도 축소를 염두에 두고 계획을 세워야 합니다.

보다 정확한 정보는 금융기관과 상담하거나  < 은행연합회 홈페이지( kfb.or.kr ) > 에서 최신 내용을 확인하세요.