전,월세 계약시 필수 확인 사항!

전월세 계약 시 필수 확인 사항: 등기부등본과 임차권 등기 체크하기

부동산 계약 시 가장 중요한 서류 중 하나가 등기부등본입니다. 등기부등본은 집의 법적 신분증과 같아서, 집의 기본 정보와 함께 권리 관계를 명확히 알 수 있게 해줍니다. 계약 전과 후, 그리고 중요한 시점마다 꼼꼼히 확인해야 예기치 못한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이번 글에서는 등기부등본 확인 요령과 임차권등기의 위험성에 대해 자세히 설명하겠습니다.

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1. 등기부등본의 구성과 확인 요령

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

• 표제부: 집의 기본 정보가 기록된 부분입니다. 주소, 면적, 구조 등의 정보가 포함됩니다. 표제부를 통해 확인해야 할 것은 계약하려는 집의 실제 위치와 면적이 맞는지입니다.
• 갑구: 집의 소유권 변동 사항이 기재된 부분입니다. 소유자가 누구인지, 소유권에 관한 가처분, 가압류 등이 있는지를 확인할 수 있습니다. 특히, 가압류나 소송 등기가 있다면 위험 신호일 수 있으므로 주의해야 합니다.
• 을구: 집의 담보나 채무 사항을 확인할 수 있는 부분입니다. 근저당권 설정 여부가 가장 중요한 체크포인트입니다. 을구가 깨끗할수록 좋습니다.

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2. 근저당권 확인: 어느 정도까지 괜찮을까?

근저당권이란 집을 담보로 잡히고 대출을 받았을 때 설정되는 권리입니다. 근저당이 없으면 가장 안전하지만, 현실적으로 부동산의 가치가 크기 때문에 일정 정도의 근저당 설정은 흔합니다. 안전한 기준은 통상적으로 거래 가격의 70~80% 이하로 설정된 경우입니다.

예를 들어, 시세가 5억 원인 집이라면 근저당권의 최고액이 3억 5천만 원 이하인 것이 안전하다고 볼 수 있습니다. 부동산 중개 사이트에서도 시세 대비 30% 이하의 근저당이 설정된 경우 이를 강조하기도 합니다.

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3. 임차권등기의 흔적이 있다면?

임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때 법적으로 자신의 권리를 확보하기 위해 설정하는 등기입니다. 등기부등본에 임차권등기가 있었다가 말소된 기록이 있으면, 이전 임차인이 보증금을 제때 받지 못한 상황이 있었다는 의미입니다.

말소된 기록이 한두 번 있는 경우는 큰 문제가 아닐 수 있지만, 반복적으로 임차권등기가 설정된 흔적이 있다면 해당 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 문제가 반복된다는 신호일 수 있습니다. 이런 경우는 계약을 피하는 것이 안전합니다.

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4. 등기부등본을 확인해야 하는 3가지 시점

등기부등본은 한 번만 확인하는 것으로 끝내면 안 됩니다. 중요한 시점마다 여러 번 확인해야 안전합니다.

• ① 계약 체결 전: 계약서를 작성하기 전에 등기부를 떼어보고 근저당, 가압류, 임차권등기 등을 확인합니다.
• ② 잔금 지급일 직전: 계약 후 잔금일 사이에 집주인이 근저당권을 설정하는 경우가 있으므로, 잔금을 치르기 직전에 다시 확인합니다.
• ③ 전입신고 후 익일: 전입신고를 한 후 다음 날에도 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다. 이 시점에 추가적인 권리 설정이 생기는 것을 방지하기 위해서입니다.

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5. 특약 조건 추가하기

등기부를 여러 번 떼어보는 것이 번거롭다면 특약 사항을 추가해 위험을 줄일 수 있습니다. 다음과 같은 내용을 계약서에 넣는 것이 좋습니다.

• “임대인은 잔금일 전까지 근저당권 등 어떠한 제한 물권도 설정하지 않는다.”
• “임차인이 전입신고를 한 다음 날까지 추가적인 근저당 설정을 하지 않는다.”

특약을 추가하면, 이를 위반한 경우 계약 해제 및 위약금 청구가 가능합니다.

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6. 실제 분쟁 사례

최근 한 사례에서는 임대차 계약 시 근저당권이 없는 상태로 계약했지만, 잔금 지급 전 임대인이 근저당을 설정한 경우가 있었습니다. 법원에서는 이를 계약 위반으로 판단하고, 계약 해제와 위약금 지급을 명령했습니다. 이처럼 잔금일 전후로 권리 변동이 발생할 수 있으므로, 등기부 확인은 필수입니다.

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마무리: 안전한 거래를 위한 꼼꼼한 준비

전월세 계약은 단순한 서류 작성이 아니라, 큰 금액이 오가는 중요한 계약입니다. 등기부등본 확인을 소홀히 하지 않고, 임차권등기 흔적이나 근저당 설정 여부를 꼼꼼히 체크하는 것이 안전한 거래의 시작입니다. 계약 전, 잔금일, 전입신고 후 세 번에 걸쳐 등기부를 확인하고, 필요시 특약을 활용해 리스크를 줄이는 것이 좋습니다.

안전한 거래를 위해 공인중개사의 조언을 참고하고, 계약 시 등기부등본 확인을 생활화해 보세요.