전세보증보험 가입 까다로워집니다.

전세보증보험 가입기준 강화, 무엇이 바뀌고 어떤 영향을 미칠까?

최근 전세보증보험 가입 조건이 까다로워질 전망입니다. 정부와 주택도시보증공사(HUG)는 보증사고로 인한 손실을 줄이기 위해 전세보증보험의 가입 기준을 강화하는 방안을 검토 중인데요. 이번 변화는 임대차 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이번 글에서는 바뀌는 가입 기준과 그로 인한 시장의 변화, 정책의 배경까지 세부적으로 분석해보겠습니다.

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전세보증보험 가입기준, 어떻게 바뀌나?

현재 전세보증보험은 보증금보다 먼저 설정된 선순위 근저당과 전세보증금의 합계가 집값의 90% 이하일 때 가입이 가능합니다. 예를 들어, 집값이 3억 원일 경우 선순위 근저당이 없다는 가정하에 전세보증금이 2억 7,000만 원까지 보증보험에 가입할 수 있었죠.

하지만 새로운 기준에서는 이 비율이 80%로 낮아질 예정입니다. 즉, 같은 집값 3억 원 기준이라면, 보증금이 2억 4,000만 원을 넘으면 보증보험 가입이 불가능해지는 겁니다.

비아파트의 경우는 더 엄격해진다

빌라, 연립주택 등 비아파트는 시세 확인이 어려워 공시가격의 일정 배율로 집값을 산정합니다. 기존에는 공시가격의 140%를 집값으로 보고, 그중 126%까지만 보증보험 가입이 가능했는데요. 앞으로는 이 기준이 112%로 낮아질 예정입니다.

이렇게 되면 비아파트 거주자는 보증금이 기존 기준보다 훨씬 낮아지지 않으면 보증보험에 가입하기 어려워집니다.

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기존 계약자도 영향을 받을까?

이 기준은 기존 세입자도 피할 수 없습니다. 특별히 유예기간을 두지 않는 한, 전세 계약을 연장할 때에도 동일한 기준이 적용됩니다.

만약 기존 보증금이 새로운 기준을 초과한다면, 세입자는 두 가지 선택지를 고려해야 합니다:

1. 보증보험 가입을 포기하고 계약을 연장하거나,
2. 보증금을 낮추는 조건으로 재계약해야 하죠.

문제는 이 과정에서 계약갱신청구권 사용 여부를 두고 분쟁이 발생할 가능성이 크다는 점입니다. 예를 들어, 보증보험 가입을 위해 보증금을 낮추면서 계약을 갱신하면, 임대인이 이를 ‘새로운 계약’으로 주장하며 갱신청구권 사용 여부에 대해 다툼이 생길 수 있습니다.

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임대차 시장, 어떤 변화가 예상되나?

1. 역전세 현상의 심화

이번 기준 강화는 임대차 시장에서 역전세를 더 악화시킬 가능성이 있습니다. 역전세란 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮아지는 현상인데요. 집주인은 기존 보증금과 새로운 시세의 차액을 마련해야 합니다.

문제는 많은 집주인이 이미 높은 대출을 끼고 있기 때문에 추가 자금 마련이 어렵다는 점입니다. 후순위 담보대출이나 신용대출을 받을 여력이 없는 집주인이라면 보증금을 돌려주지 못해 보증사고로 이어질 위험이 있습니다.

2. 임대차 계약 분쟁 증가

보증보험 가입을 위해 보증금을 낮추는 조건으로 계약을 갱신할 경우, 기존 계약 내용과 변경되는 부분이 발생합니다. 이로 인해 세입자와 임대인 간의 법적 분쟁이 증가할 수 있습니다. 특히 계약갱신청구권을 사용했는지 여부가 쟁점이 될 가능성이 큽니다.

3. 전세 대출 및 전세 수요 감소

세입자는 보증보험 가입 가능 금액이 줄어들면서 높은 보증금 전세를 기피하게 될 가능성이 큽니다. 이는 임대인에게는 전세 수요 감소로 이어져, 월세 전환이나 보증금 인하 압박을 받을 가능성이 높아집니다.

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왜 이렇게 바꾸는 걸까?

1. 보증사고의 급증

올해 HUG가 대신 지급한 보증금은 이미 3조 3,000억 원을 넘어섰습니다. 특히 최근 3개월 동안 지급된 보증금만 해도 1조 원에 달합니다. 이를 분석해보면, 집값 대비 부채 비율이 80%를 초과한 구간에서 사고가 85% 이상 발생했습니다.

따라서 보증사고를 줄이기 위해 부채비율 80% 이하의 전세에만 보증보험 가입을 허용하겠다는 것이 정책의 취지입니다.

2. HUG의 재정 악화

HUG의 보증 한도는 자본의 90배로 제한되어 있는데, 올해 말에는 이 비율이 130배를 넘어설 것으로 보입니다. 즉, 보증보험 가입을 더 이상 늘릴 여력이 없는 상황입니다. 정부 예산 지원도 없는 상황에서 HUG는 오는 26일 신종자본증권(영구채)을 발행해 7,000억 원을 조달할 계획입니다.

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앞으로의 전망은?

전세보증보험 가입 기준 강화는 임대차 시장의 구조적인 변화를 촉진할 가능성이 큽니다. 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 비율이 증가하거나, 전세 자체가 줄어드는 결과로 이어질 수 있습니다. 또한, 보증보험 가입자 수가 줄어들면 HUG의 재정 상태는 개선되겠지만, 시장에서는 전세의 위험 부담이 세입자와 임대인 모두에게 전가될 가능성이 높습니다.

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결론

이번 전세보증보험 기준 강화는 단순히 보증사고를 줄이기 위한 정책이지만, 그 영향은 전반적인 임대차 시장에 걸쳐 나타날 것으로 보입니다. 세입자는 더 신중하게 계약을 맺어야 하고, 임대인은 추가 자금 조달 가능성을 염두에 둬야 할 것입니다.

임대차 시장의 안정화를 위해 정책의 보완과 시장 이해관계자의 협조가 필요한 시점입니다.